卖房前，北京业主最该先做什么？
很多北京业主一上来就急着挂网，结果房源信息不完整、价格不合理、证件缺失，白白浪费前两周的黄金曝光期。正确顺序是：
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- 先自查房产证、购房合同、契税票、贷款结清证明是否齐全；
- 再去不动产登记中心打印房屋信息查询记录，确认无查封、无抵押；
- 最后用手机拍下户型图、物业缴费单、车位协议，方便后续一次性上传。
定价：北京业主怎样避免“高开低走”？
北京二手房市场波动快，同小区近90天真实成交价才是硬指标。实操步骤：
- 登录北京市住建委官网→存量房交易服务平台，导出同户型成交明细；
- 把楼层、朝向、装修差异换算成系数，例如顶层-3%、南向+5%；
- 留出3%—5%的议价空间，既显得诚意，又避免被砍到肉疼。
如果小区近半年无成交，可拿相邻地铁1公里内、同学区的次新房做横向对比，再回调8%—10%。
挂牌：北京二手房在哪个平台最出效果？
北京主流渠道有链家、我爱我家、麦田、贝壳、幸福里，但流量逻辑不同：
- 链家系（链家+贝壳）：流量最大，但收2.7%中介费，且要求独家房源；
- 我爱我家、麦田：可签非独家，费率可谈至2%以下，适合急售业主；
- 幸福里、安居客：端口费低，但需自己接电话、甄别客户，适合不急着卖、想省钱的业主。
建议“1家独家+2家非独家”组合：独家给链家拿流量，非独家用来比价、逼独家加快成交。
看房：北京业主如何一次就抓住买家？
北京买家时间碎片化，首次看房5分钟就决定是否复看。业主可以：
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- 提前1小时开窗通风，夏天26℃、冬天22℃，体感最舒适；
- 把杂物塞进储物柜，厨房台面只留一套咖啡机，显大且高级；
- 准备一张A4纸，手写“学区未占用、满五唯一、无抵押”贴在门口，买家一眼看到核心卖点。
如果是老破小，可花3000元做局部刷新：墙面、踢脚线、灯具换新，成交周期平均缩短15天。
谈判：北京业主怎么守住心理底价？
北京买家砍价套路深，常见三招：“挑硬伤、压首付、拖周期”。应对策略：
- 挑硬伤：提前把硬伤写在房源描述里，例如“临街但能改双层窗”，先自曝再解释，买家反而不好开口；
- 压首付：用链家的金融计算器现场算给买家看，证明贷款额度足够，首付比例不是障碍；
- 拖周期：在合同里写明“批贷后5个工作日内过户，逾期按日万分之五赔偿”，用违约金锁死周期。
如果买家坚持砍5%以上，可提出“价格让3%，家具家电全送”，既给台阶又保总价。
过户：北京业主如何一天办完所有手续？
北京各区不动产登记中心已实行“一窗受理、集成服务”，但需提前预约。流程：
- 网上取号：登录北京市不动产登记领域网上办事服务平台，选“存量房转移登记”，预约最早时段；
- 资料一次性带齐：身份证、房产证、买卖合同、契税票、银行卡（缴税只能刷卡）；
- 现场顺序：预审→缴税→登记→领证，海淀区、朝阳区最快45分钟可出新房本。
如果买家贷款，银行客户经理会同步在不动产登记中心驻点窗口办理抵押登记，业主无需二次跑腿。
交房：北京业主最后要注意哪些坑？
交房不是“把钥匙一交”就完事，北京常见纠纷集中在物业欠费、户口迁出、车位归属。清单如下：
- 物业欠费：提前一周去物业打印《物业费结清证明》，并加盖财务章；
- 户口迁出：合同里写“过户后30天内迁出，逾期每日按总房款万分之三赔偿”；
- 车位归属：如果车位是租赁，把原始协议+物业同意转租证明一并交给买家，避免后期被收回。
最后抄录水、电、燃气表数，双方签字确认，拍照留档，彻底完结。
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