在北京买房，只要提到“万科”两个字，很多人第一反应就是“品质”和“保值”。但真到要掏钱的时候，大家最纠结的往往还是：北京万科到底有哪些在售楼盘？价格又落在什么区间？下面用问答+拆解的方式，把信息一次说透。
北京万科在售楼盘清单（2024年5月更新）
万科在北京的布局可以用“东南西北都有，但各有侧重”来形容。当前主力在售项目集中在通州、昌平、顺义、房山、石景山五大板块，具体名单如下：
- 通州城市副中心：万科·东庐（精装洋房+小高层）、万科·大都会滨江（公寓产品）
- 昌平未来科学城：万科·翡翠公园（现房叠拼）、万科·天空之城（地铁口TOD）
- 顺义后沙峪：万科·观承别墅·大家（合院+叠拼）、万科·城市之光·东望（高层）
- 房山长阳：万科·长阳半岛·京西雲庐（洋房）、万科·翠湖国际（临湖叠拼）
- 石景山首钢园：万科·翡翠山晓（小高层+叠拼）
如果按环线划分，五环外项目占比超过七成，这也符合北京土地供应的客观规律。
北京万科房价区间：刚需到改善全覆盖
把价格拆开看，会发现万科的产品线非常清晰：
- 刚需上车盘：房山长阳半岛·京西雲庐，均价4.2万/㎡，主力户型75-89㎡两居三居，总价320万起。
- 地铁通勤盘：昌平天空之城，均价5.5万/㎡，距离地铁昌平线朱辛庄站约300米，89㎡三居总价480万左右。
- 改善洋房：通州东庐，均价6.8万/㎡，105㎡四居南北通透，得房率82%。
- 高端别墅：顺义观承别墅·大家，合院产品总价1200万-1800万，赠送南北双庭院+地下挑高6.2米。
- 临湖资产：房山翠湖国际，叠拼总价600万-900万，直面5000亩青龙湖。
可以看出，万科在北京的价格梯度从4万到12万/㎡不等，基本覆盖了首套到终极改善的全部需求。
为什么万科的房价总比周边贵一点？
这是购房者最常问的问题。拆开来看，溢价主要来自三点：
1. 精装标准高
万科在北京的精装交付标准普遍高于区域平均水平。以昌平天空之城为例，全屋新风+中央空调+地暖三件套全部配齐，厨房还标配洗碗机+蒸烤一体机，这些在周边竞品里往往需要加钱选装。
2. 物业口碑硬
万科物业连续十年位列中国物业服务百强TOP3，二手房溢价普遍高出同区域5%-8%。比如房山长阳半岛，同户型万科房源比隔壁小区贵20万仍能快速成交。
3. 社区运营超前
从顺义观承别墅的“小镇中心”到通州东庐的“社区食堂”，万科把“配套先行”做到了极致。业主入住当天就能买菜、喝咖啡、送孩子上幼儿园，这种体验感很难用价格量化。
买北京万科要注意的3个细节
1. 产权年限要看清
万科在北京有部分公寓产品（如大都会滨江）是50年商业产权，虽然能落户，但水电物业费比住宅高30%左右，转手税费也更高。
2. 特价房可能有“隐情”
顺义城市之光·东望曾推出过特价房4.9万/㎡，比正常楼层便宜5000元，但实地看房会发现紧邻京密路高架，噪音明显。如果对声音敏感，建议避开。
3. 学区承诺要留证据
部分销售口头承诺“能上某某名校分校”，但北京教委明确规定期房不承诺学区。最好让开发商出具书面文件，或直接去教委官网查划片。
2024年万科北京新盘预告
根据北京规自委土地出让信息，万科今年还有两个纯新盘待入市：
- 海淀永丰地块：预计做105-140㎡洋房，限价8.5万/㎡，旁边就是中关村三小科技园分校。
- 朝阳奶西地块：规划小高层+洋房，户型区间95-180㎡，销售指导价7.8万/㎡，距离阿里巴巴北京总部约2公里。
这两个项目一旦开盘，大概率会延续万科“开盘即日光”的传统，建议提前关注预售证进度。
给不同预算购房者的建议
首付150万以内：盯紧房山长阳半岛·京西雲庐75㎡两居，地铁房山线直达丰台科技园。
首付250万左右：昌平天空之城89㎡三居是性价比之王，地铁+商场+三甲医院全配齐。
首付400万以上：通州东庐105㎡四居或石景山翡翠山晓叠拼，前者享副中心红利，后者占冬奥板块。
预算千万级：顺义观承别墅·大家合院，北京为数不多“有天有地”的城市别墅，距离首都机场仅15分钟车程。
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