北京买房首付比例是多少？
首套普通住宅35%，非普通住宅40%；二套普通住宅60%，非普通住宅80%。
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北京房价走势还会涨吗？
核心区稳中微涨，远郊或横盘甚至回调，整体涨幅趋缓。
北京首付比例最新政策拆解
首套与二套的认定标准
- 首套：全国范围内无房无贷，或北京无房且贷款已结清。
- 二套：北京已有一套房，或全国范围内有未结清住房贷款。
普通与非普通住宅的界定
同时满足以下三点即为普通住宅，否则为非普通：
- 建筑面积≤140㎡
- 单价或总价低于政府指导价
- 容积率≥1.0
组合贷、公积金贷的首付差异
纯公积金首套最低20%，组合贷按商贷标准执行；二套公积金首付60%，上限60万。
北京房价走势的三重逻辑
土地供应：稀缺仍是主旋律
2023年北京商品住宅用地成交仅38宗，创近五年新低，**“面粉”减少，“面包”自然难降**。
人口流动：减量发展下的结构性机会
虽然常住人口连续六年负增长，但**高端产业人才净流入**支撑了海淀、朝阳核心板块的购买力。
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政策预期：稳字当头，精准调控
认房不认贷、降低利率下限等政策工具箱已打开，**“托而不举”**成为主基调。
刚需、改善、投资分别该怎么买？
刚需：盯紧地铁+学区
- 预算500万以内：重点关注**昌平南邵、房山长阳**的地铁盘，首付约175万。
- 注意避坑：远郊新房需核实周边配套落地时间表。
改善：核心区次新是硬通货
800-1200万预算可锁定**望京、朝青**的10年内次新房，**抗跌性强于老破小**。
投资：租金回报率成关键指标
当前北京住宅年化租金回报普遍低于2%，**仅核心区小户型可做到“以租养贷”**。
2024年购房时间窗口预判
利率周期：LPR仍有下调空间
若2024年LPR再降10-15个基点，**100万贷款30年可省月供约90-130元**。
季节性规律：春节后或迎小阳春
历年数据显示，**3-4月成交量环比增幅可达50%**，议价空间缩小。
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政策观察点：关注“一区一策”试点
房山、通州等郊区可能率先放松限购，**提前布局或享溢价红利**。
交易流程避坑指南
查档：三步确认房屋产权
- 北京市不动产登记中心官网核验抵押情况
- 要求卖家提供《不动产登记信息查询结果》
- 核对房屋性质（商品房/经适房/限竞房）
资金监管：必须走银行托管
避免“直接打款给业主”，**链家等主流中介已强制要求光大银行监管**。
税费精算：满五唯一能省多少？
以1000万网签价为例：
- 满五唯一：契税15万（首套1.5%）
- 不满两年：增值税50万+附加税6万+契税15万
未来五年北京楼市的变与不变
不变的底层逻辑
全国政治中心+科创中心地位不可撼动，**核心区资产仍具长期保值属性**。
可能的变化
- 保障性住房占比提升至40%，**商品房金融属性弱化**
- 房产税试点扩大，**多套持有者成本增加**
- 职住平衡政策下，**亦庄、昌平新城价值重估**
北京楼市从来不是简单的涨跌游戏，而是政策、人口、金融的三角博弈。**看懂规则的人，才能在横盘期找到结构性机会**。
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