为什么西城区房价能稳居第一？
西城区房价高企，核心原因有三点： 1. **顶级学区**：北京实验二小、育民小学、八中、师大附中等名校集中，家长为“学区房”愿意溢价。 2. **政治中心**：中南海、金融街、各大部委坐落，土地供应极度稀缺。 3. **历史底蕴**：什刹海、大栅栏、白塔寺等文保区成片，拆迁成本高，新房几乎绝迹。 ---西城区各板块价格梯度
- **金融街**：20万+/㎡，以中海凯旋、丰融园为代表，买家多为金融高管。 - **德胜门**：16万+/㎡，育翔小学、三帆中学学区，小户型成交最活跃。 - **月坛**：15万+/㎡，对口育民小学，部委家属院集中，交易低调。 - **广外**：11万—13万/㎡，西城“价格洼地”，兼顾学区与次新电梯房。 ---东城、海淀为何紧随其后？
**东城区** - 均价13万/㎡，史家小学、景山学校学区加持，胡同院落多，可售房源稀少。 - 王府井、东单商圈叠加，商业与学区双重价值。 **海淀区** - 均价12万/㎡，中关村三小、人大附小、清华北大附校资源全国顶尖。 - 互联网巨头聚集，码农高净值人群持续接盘。 - 万柳、世纪城、五道口板块领涨，万柳书院最高曾达20万+/㎡。 ---东西海三区房价对比表
| 区域 | 均价(万/㎡) | 学区代表 | 产业核心 | 供应特点 | |--------|-------------|----------------|------------|----------------| | 西城 | 15 | 实验二小、八中 | 金融街 | 存量房为主 | | 东城 | 13 | 史家小学 | 王府井 | 胡同院落 | | 海淀 | 12 | 中关村三小 | 中关村 | 次新+学区房 | ---未来五年，西城房价还会涨吗？
**看涨因素** - **学区政策**：多校划片虽稀释部分溢价，但“731”后购房家庭仍优先对应划片，顶级学区需求刚性。 - **土地零供应**：2023—2025年供地计划中西城住宅地块为零，新房断供。 - **货币宽松**：高净值人群资产避险，核心区房产被视为“硬通货”。 **潜在风险** - **教师轮岗**：名校教师流动可能削弱学区溢价，但轮岗周期与深度仍有限。 - **老破小流动性**：无电梯、无物业的50㎡以下户型，贷款评估价缩水，转手周期拉长。 ---购房者最关心的问题Q&A
**Q：非京籍买西城学区房能上对口小学吗？** A：需满足“六年一学位”且父母一方在西城工作并社保满三年，2023年起顺位排在“731”前落户家庭之后，实际录取概率低于30%。 **Q：西城老破小值得投资吗？** A：若总价低于800万且带重点学区，可博拆迁或学区溢价；若楼龄超40年且无加装电梯计划，建议谨慎，未来接盘者将大幅减少。 **Q：金融街公寓与住宅价差为何高达30%？** A：公寓产权多为50年，不能落户、学区受限，且税费高（差额20%个税+全额增值税），投资回报率低于住宅。 ---预算1500万，在西城能买到什么？
- **两居室**：德胜门学区，90年代板楼，面积约60㎡，单价16万，需全款或高首付。 - **三居室**：广外红山世家，2010年后商品房，面积约100㎡，单价14万，带电梯与车位。 - **胡同平房**：什刹海学区，15㎡私产平房，总价1000万，可落户口但无法自住，博拆迁预期。 ---横向对比：朝阳、丰台为何难以超越？
- **朝阳区**：均价9万/㎡，CBD、望京产业强，但学区短板明显，朝阳外国语学校难以匹敌“东西海”。 - **丰台区**：均价6万/㎡，丽泽商务区崛起，但学区、医疗、城市界面仍处升级阶段，价格天花板可见。 ---结语：西城的“贵”是多重稀缺叠加的结果
从学区到地段，从供应到需求，西城区的房价并非单纯炒作，而是北京城市资源极致集中的体现。对于购房者而言，认清自身需求——是学区、保值还是自住体验——远比盲目跟风更重要。
（图片来源网络，侵删）
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