小区基本档案
- 位置：朝阳区朝阳北路与定福庄路交汇处，地铁6号线黄渠站C口步行约350米。
- 建成年代：2010—2013年分批交付，产权70年住宅。
- 楼栋构成：共8栋高层塔楼，楼层28—33层，总户数约5200户。
- 开发商/物业：北京城建开发，自持物业，物业费3.6元/㎡·月。
户型与得房率：为什么有人吐槽“公摊大”？
问：北京像素小区得房率到底有多低？ 答：**普遍在68%—72%之间**，30㎡开间套内只有约20㎡，40㎡一居套内约28㎡。 - **主力户型**： - 30—35㎡开间（Loft和平层两种） - 45—55㎡一居（Loft层高4.2米，可做小两居） - 65—75㎡两居（少量平层，南北通透稀缺） - **为什么公摊大？** 高层塔楼+三梯十户设计，走廊、电梯井占比高，导致得房率低于同区域板楼。 ---租金行情：2024年最新价目表
问：北京像素小区租金多少钱？ 答：**整租开间4200—4800元/月，一居5500—6500元/月，两居7500—8500元/月**； **合租**一个卧室约2500—3200元/月，视楼层、装修、是否Loft而定。 - **价格走势**：近三年涨幅约8%—10%，低于常营次新盘（如龙湖长楹天街）。 - **付款方式**：押一付三为主，部分房东接受押一付一，但月租会上浮100—200元。 - **空置率**：旺季（3—5月、7—9月）低于5%，春节前后可达15%。 ---交通与通勤：30分钟到国贸的含金量
- **地铁**：6号线黄渠站早高峰发车间隔2分30秒，7站到呼家楼（约25分钟）。 - **公交**：499、517、583路直达望京、四惠、国贸。 - **自驾**：朝阳北路高峰拥堵指数1.8，建议绕行幺家店路—东五环。 - **打车**：早高峰到国贸约35元，夜间25元。 ---生活配套：楼下就是“小三里屯”
- **商业**： - **B1—3层底商**：全时、便利蜂、蜜雪冰城、杨国福、健身房、剧本杀，营业到凌晨2点。 - **龙湖长楹天街**：骑行8分钟，盒马、优衣库、IMAX影院一站式。 - **教育**： - 幼儿园：朝花幼儿园（公立，摇号中签率约30%）。 - 小学：定福庄一小（普小，京籍可上）。 - **医疗**： - 民航总医院（三甲）驾车10分钟；社区医院可做医保转诊。 - **休闲**： - 常营马拉松体育公园步行15分钟；小区内有篮球场、网球场。 ---居住体验：租客天堂还是业主噩梦？
问：北京像素小区自住舒服吗？ 答：**自住适合单身或年轻夫妻，带娃家庭会觉得挤。** - **优点**： - **24小时安保**，人脸识别门禁，外卖可送到门口。 - **Loft动静分区**，楼上睡觉楼下办公，隐私感强。 - **邻居年轻**，社群活动多（飞盘、露营、桌游）。 - **缺点**： - **租户占比超60%**，人员流动性大，电梯高峰期排队5分钟。 - **隔音一般**，楼上穿高跟鞋能听见。 - **车位紧张**，产权车位约25万/个，租车位600—800元/月。 ---交易与税费：买入门槛和出手周期
- **挂牌价**：2024年4月均价5.2万/㎡，30㎡开间总价155—165万。 - **税费案例**：首套30㎡，满五唯一，契税1%，个税0，增值税0，总税费约1.6万。 - **成交周期**：小户型平均45天，大户型（70㎡以上）需90天以上。 - **投资建议**： - **短持**：租金回报率2.8%—3.2%，跑赢银行理财。 - **长持**：学区一般，升值潜力依赖地铁12号线东延（规划未落地）。 ---常见问题快问快答
问：北京像素小区能落户吗？ 答：**70年住宅可落户**，但需满足北京购房资格，落户后对应定福庄一小。 问：Loft二层夏天热吗？ 答：**顶层Loft夏季室温比楼下高3—4℃**，建议加装隔热帘或新风系统。 问：小区有蟑螂吗？ 答：**低楼层偶有**，物业每季度统一消杀，保持厨房干燥可大幅降低概率。 问：可以养宠物吗？ 答：**可以**，需办狗证，大型犬需签责任书，电梯里常见柯基、英短。
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